Investir dans des parts de SCPI en nue-propriété

Posted by Jean-Yves BESSENAY on 28 août 2012 under fiscalité, immobilier | 2 Comments to Read

SCPI nue-propriétéCet investissement va plus particulièrement concerner les personnes en activité qui disposent de capitaux et n’en attendent pas de revenus immédiats.

Pendant une période déterminée dès le départ, dans le cadre d’une convention, le nu-propriétaire et l’ usufruitier se partagent les droits des parts de la SCPI. Le coût d’acquisition de la nue propriété est calculé en fonction de la durée et du rendement de la SCPI.

Pendant la durée de la convention, le nu-propriétaire se constitue un patrimoine en ne payant donc qu’une partie de la pleine propriété des parts de la SCPI. En contrepartie, il ne percevra pas de revenus durant le démembrement.

Le nu-propriétaire n’est pas soumis à l’ISF (c’est l’usufruitier qui en est redevable) et, ne percevant pas de revenus, il ne paye pas, bien évidemment, d’impôts fonciers.

Au terme de la convention, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété des parts, l’usufruit rejoint la nue-propriété sans aucune fiscalité. Il retrouve donc la totalité des parts en n’en ayant financé qu’une quote-part.

Il sera à ce moment là seulement imposable à l’ISF sur les parts de la SCPI et à l’impôt sur le revenu puisqu’il percevra alors seulement les revenus fonciers.

Pour en savoir plus laissez nous vos coordonnées

Faire une donation temporaire d’usufruit au profit d’un enfant

Posted by Jean-Yves BESSENAY on 20 octobre 2011 under fiscalité | Be the First to Comment

Triple avantage, on aide son enfant, on paye moins d’impôts et on garde son bien…

Dans une donation temporaire d’usufruit,  vous donnez à votre enfant, qui fait ses études, les revenus d’un bien (immobilier ou mobilier) pendant une période  définie (par exemple la durée de ses études). Cette donation temporaire est un acte notarié qui en précise les modalités, nature du bien, durée, type de revenus).

La valeur de cette donation correspondant à celle des loyers qui sont donnés. Cette donation peut être valorisée soit selon le barème fiscal (23% du prix du bien pour 10 ans) ou selon la valeur économique des loyers, calculée sur l’actualisation des flux financiers.

  • A titre d’exemple la donation pendant 5 ans d’un loyer de 1000€ par mois d’un bien valorisé à 240 000€ sera valorisée 55. 200€ (240 000€*23%) selon à le barème économique.
  • La même donation sera valorisée 51 930€  à partir des flux financiers revalorisés sur la base de 1,5% pour les loyers et de 1% pour l’immeuble. Le taux de rendement interne est de 6,05%.

Dans les deux cas cette donation sera inférieure au plafond d’abattement des donations entre parents et enfants et ne donnera donc pas lieu à des droits de donation.

Quel intérêt par rapport au versement d’une pension ?

Tout d’abord, votre enfant va développer un rapport à l’argent différent, ce n’est pas papa et maman qui mettent de l’argent sur son compte, c’est les revenus d’un bien à lui qu’il encaisse, et, à mon avis, déjà ça change tout.

Ensuite, si vous êtes à l’ISF, le bien sortira de votre base ISF pendant la durée de la donation, pour calculer vite c’est environ 0,5% du prix du bien que vous allez payer en moins tous les ans.

Enfin, bien évidemment vous n’aurez pas à déclarer les revenus puisque c’est votre enfant qui les encaisse, il devra les déclarer de son côté, mais si vous l’aidez c’est qu’il n’a pas beaucoup de revenus et cela ne devrait pas changer beaucoup sa déclaration de revenus. Pour calculer vite là également, c’est pas loin de 50% des loyers que vous allez économiser en impôts sur le revenu.

Ces économies sur l’impôt sur le revenu et sur l’ISF doivent être comparées au surcoût lié au fait que l’enfant va sortir de votre foyer fiscal.

Au terme de la donation temporaire le bien reviendra dans votre patrimoine et les revenus dans votre déclaration d’impôts.

En résumé, la donation d’usufruit temporaire présente de véritables avantages (fiscaux mais aussi sociaux). Quand les parents sont lourdement fiscalisés sur des revenus dont il n’ont pas besoin tant qu’ils sont en activité, quand les enfants n’ont pas de revenus, cette approche patrimoniale prend tout son sens.

Alors pour plus d’infos, n’hésitez pas à consulter votre CGPI favori…

Acquérir la nue-propriété d’un bien immobilier ?

Posted by Jean-Yves BESSENAY on 15 janvier 2011 under immobilier | 2 Comments to Read

Nue-propriétéJ’ai eu l’occasion de visiter deux résidences dans le centre de Juan les Pins dont les investisseurs vont pouvoir acquérir seulement la nue-propriété des appartements. Ce mode d’acquisition présente un avantage pour les investisseurs qui cherchent à se constituer un patrimoine immobilier de qualité à moindre coût et qui, pendant leur activité professionnelle, ont la capacité à financer un immobilier sans avoir besoin des loyers pour le financer.

Il s’agit en fait  pour les investisseurs, d’acquérir au comptant (ou à crédit) la nue-propriété d’un bien immobilier sur la base de 40 à 50% du prix en pleine propriété (ce taux varie en fonction de la durée de l’usufruit). L’usufruit est en parallèle acheté par un bailleur institutionnel qui perçoit les revenus pendant toute la durée du démembrement.

Au terme du démembrement (entre 15 et 20 ans, cela dépend des programmes) le nu-propriétaire récupère l’usufruit et donc la pleine propriété du bien acheté.

Les avantages pour le nu-propriétaire

  • Il transfère à l’usufruitier l’ensemble des aléas locatifs (loyers impayés, vacances) et des charges d’entretien inhérents à cet investissement,
  • Il renonce à la perception de loyers pendant la période de démembrement en contrepartie d’une remise sur le prix de vente 40% à 50 %,
  • Il bénéficie d’une exonération de fiscalité sur le bien pendant toute la durée du démembrement : pas d’impôt sur le revenu ni d’impôt de solidarité sur la fortune. Devenu plein propriétaire, il est exonéré de plus-value à 15 ans,
  • Il bénéficie donc d’un effet de levier, le bien se valorisant sur 100% de sa valeur alors qu’il n’en a financé que 50 ou 60%.

L’investisseur peut se poser la question de savoir dans quelles conditions, il récupérera la pleine propriété de son bien au terme de la convention d’usufruit. En fait c’est la loi « Engagement National pour le Logement » du 13 juillet 2006 et la Loi du 2 juillet 2003 qui ont défini les modalités applicables lors de l’échéance de l’usufruit entre le locataire, le nu propriétaire et l’usufruitier :

  • Concomitance automatique entre l’échéance des baux consentis au locataire par l’usufruitier et l’échéance de l’usufruit temporaire,
  • Faculté du nu-propriétaire, 6 mois avant l’extinction de l’usufruit, de donner congé au locataire pour vendre ou occuper son bien,
  • Obligation de l’usufruitier de proposer un logement de substitution au sein de son parc locatif, au locataire devant partir et relevant toujours des plafonds sociaux de ressources.

Fiscalement le nu-propietaire ne paye ni l’ISF ni les impôts fonciers. Il est possible d’optimiser la fiscalité des revenus fonciers et de de l’ISF en finançant l’acquisition de la nue-propriété à crédit.

En effet, si l’investissement est réalisé à crédit, l’investisseur peut imputer les intérêts d’emprunt sur ses revenus fonciers existants ou à venir, procurant ainsi une économie d’IR et de contributions sociales

De plus en finançant l’opération à crédit, et de préférence par un crédit In Fine, l’investisseur pourra déduire de son patrimoine imposable le capital restant dû.

La rentabilité interne de ce type d’investissement ressort à 5.3% sans revalorisation du bien sur les 15 ans et avec une inflation de 1.75%/an. Ce rendement va être encore amélioré par un financement à crédit pour un peu que l’investisseur ait des revenus fonciers par ailleurs et qu’il soit assujetti à l’ISF.

Là encore, comme pour tout achat immobilier, l’emplacement fera la différence ainsi que les conseils avisés de votre CGPI.

Alors pour plus d’infos, n’hésitez pas à consulter votre CGP favori…

ISF, quelques pistes pour réduire la facture…

Posted by Jean-Yves BESSENAY on 16 mai 2010 under fiscalité | 2 Comments to Read

Vous devez faire spontanément une déclaration si votre patrimoine privé est supérieur, au 1er janvier 2010, à 790 000€ .

Pour les actifs financiers et les contrats d’assurance vie, c’est facile à déterminer, ce sont les chiffres que vous ont été communiqués par votre banquier et par votre assureur début 2010. Pour l’immobilier, il vous appartient d’en estimer la valeur. On parle de la valeur vénale de l’immobilier, autrement dit, de ce que vous en retireriez si vous parveniez à le vendre.

A noter que certains biens sont exonérés, œuvres d’art, antiquités, objets de collection, ou bénéficient d’un abattement (votre résidence principale bénéficie d’un abattement de 30%).

Ce sont les seules exceptions, tous les autres biens doivent être déclarés à leur valeur vénale, même si leur détention est limitée par des contraintes de location ou de démembrement. A ce propos seul l’usufruitier est relevable de l’ISF sur la valeur de la pleine propriété.

Pour réduire l’ISF, la première piste à étudier est de réduire les biens imposables, la solution la plus simple est de faire la donation de l’usufruit de certains de vos biens à  vos enfants et de ne garder que la nue propriété. Dans ce cas là, les biens dont vous n’avez plus que la nue propriété, sortent totalement de votre ISF.

Une autre piste est d’augmenter le passif sans augmenter l’actif , il suffit d’acheter un bien exonéré d’ISF à crédit. La solution est d’acheter la nue propriété d’un bien immobilier en ayant recours à l’emprunt.

Enfin dernière piste, diminuer l’ISF en utilisant l’article 16 de la loi TEPA, en investissant dans une PME.

Alors pour plus d’infos, n’hésitez pas à consulter votre CGPI favori…

Le démembrement économique

Posted by Jean-Yves BESSENAY on 22 août 2009 under fiscalité | Be the First to Comment

démembrementL’acquisition d’un bien démembré lors de l’achat peut se faire entre parents et enfants. Les parents se portent acquéreur de l’usufruit, les enfants de la nue-propriété. Dans ce cas là, la valeur de l’usufruit est fonction de l’âge de l’usufruitier.

Mais il est également possible à deux personnes sans lien familial d’acquérir séparement l’usufruit et la nue propriété d’un bien, la valeur de l’usufruit pouvant être déterminée par  la valeur économique du bien.

On peut penser par exemple à l’acquisition par une personne âgée d’un appartement dont elle va avoir la jouissance et dont elle va n’acquérir que l’usufruit, la nue propriété étant acquise par un investisseur qui n’a pas besoin de revenus immédiats.

Exemple:

Un couple de retraités 65 ans, dont l’espérance de vie est de 15 ans, souhaite acquérir un appartement dans le Sud pour 300 000€. Le couple dispose de cette somme, mais, s’il réalise cette acquisition, il ne lui restera aucune liquidité.

Le couple se met d’accord avec un un investisseur pour l’achat de la nue-propriété à la valeur économique de 125 179€. Ce chiffre est la somme actualisée des revenus futurs sur 15 ans de 300 000€ placés à 6% (300000/1.06 ^15).

Le couple acquiert donc l’usufruit pour 174 821€ et conserve 125 179€ qu’il investit en assurance vie.

Si le rendement moyen du contrat d’assurance vie est aussi de 6 % par an au bout de 15 ans le couple aura reconstitué son capital qu’il transmettra sans droits à ses enfants. Quant au nu-propriétaire si on considère que la valeur de la maison s’est valorisée de 1 % par an, il sera au terme des 15 ans propriétaire d’un bien de 350 000€ qu’il aura acheté 15 ans plus tôt au prix de 125 179€.

Pour une fois le bonheur des uns fait aussi le bonheur des autres…