Réflexions d'un CGP

Investir dans l’immobilier de bureaux à travers les SCPI permet, comme j’ai déjà eu l’occasion de l’écrire, offre de multiples avantages.

• accès à l’immobilier d’entreprise à partir de faibles montants
• diversification de son patrimoine,
• perception simplifiée des revenus locatifs
• liquidité supérieure à celle de l’immobilier détenu en direct.

La crise  financière depuis 2008,  le risque de récession anticipé pour le premier semestre 2012, les exigences du grenelle de l’Environnement, amènent à s’interroger sur le choix des SCPI qui offrent les meilleurs points d’entrée.

Investir dans une SCPI récente qui a fait le choix délibéré d’acquérir des immeubles répondant à ces nouveaux critères environnementaux est un choix judicieux. C’est le cas de PFO2 gérée par le Groupe PERIAL Asset Management.

Les investissements de PFO2 se concentrent sur l’immobilier d’entreprise, à Paris, en Ile-de-France et dans les grandes métropoles. La sélection des immeubles s’effectue, de façon classique,  sur la qualité de leur situation, la taille du marché locatif, l’adéquation du loyer au marché et celle du produit à la demande.

Les nouvelles réglementations mises en place pour les immeubles neufs et à construire (RT 2005 et RT 2010) vont, pour être efficaces, imposer de nouvelles contraintes aux propriétaires et également aux locataires. Avant toute acquisition, PERIAL Asset Management fait auditer les immeubles par une société extérieure et indépendante. Un suivi des objectifs et la mesure des performances sont mis en place.

Pour les investisseurs, le respect de ces nouveaux critères leur ouvre une perspective de revalorisation de ces immeubles écologiques, un revenu et des taux d’occupation meilleurs grâce à une forte demande et une maîtrise des charges et des frais d’entretien.

Pour en savoir davantage n’hésitez pas à interroger votre CGP favori...

Les frais sont sensiblement les mêmes, aussi bien pour les frais d’accès que pour les frais de gestion. Votre choix va devoir se porter sur des critères plus subjectifs.

Dans une SCPI Scellier, comme dans toutes les SCPI fiscales, le meilleur est à venir. En effet c’est au moment de la vente des immeubles que la différence va se faire. Et ce terme est connu, c’est à la fin de l’obligation fiscale de détention, soit environ 15 ans. Il faut compter les 9 ans de la loi Scellier, y rajouter les 2 ans avant, le temps de construire les immeubles, et deux ans après, le temps de les revendre.

Et là, les choix sont plus faciles.

Triple avantage, on aide son enfant, on paye moins d’impôts et on garde son bien…

Dans une donation temporaire d’usufruit,  vous donnez à votre enfant, qui fait ses études, les revenus d’un bien (immobilier ou mobilier) pendant une période  définie (par exemple la durée de ses études). Cette donation temporaire est un acte notarié qui en précise les modalités, nature du bien, durée, type de revenus).

La valeur de cette donation correspondant à celle des loyers qui sont donnés. Cette donation peut être valorisée soit selon le barème fiscal (23% du prix du bien pour 10 ans) ou selon la valeur économique des loyers, calculée sur l’actualisation des flux financiers.

• A titre d’exemple la donation pendant 5 ans d’un loyer de 1000€ par mois d’un bien valorisé à 240 000€ sera valorisée 55. 200€ (240 000€*23%) selon à le barème économique.
• La même donation sera valorisée 51 930€  à partir des flux financiers revalorisés sur la base de 1,5% pour les loyers et de 1% pour l’immeuble. Le taux de rendement interne est de 6,05%.

Dans les deux cas cette donation sera inférieure au plafond d’abattement des donations entre parents et enfants et ne donnera donc pas lieu à des droits de donation.

Quel intérêt par rapport au versement d’une pension ?

Tout d’abord, votre enfant va développer un rapport à l’argent différent, ce n’est pas papa et maman qui mettent de l’argent sur son compte, c’est les revenus d’un bien à lui qu’il encaisse, et, à mon avis, déjà ça change tout.

Ensuite, si vous êtes à l’ISF, le bien sortira de votre base ISF pendant la durée de la donation, pour calculer vite c’est environ 0,5% du prix du bien que vous allez payer en moins tous les ans.

Enfin, bien évidemment vous n’aurez pas à déclarer les revenus puisque c’est votre enfant qui les encaisse, il devra les déclarer de son côté, mais si vous l’aidez c’est qu’il n’a pas beaucoup de revenus et cela ne devrait pas changer beaucoup sa déclaration de revenus. Pour calculer vite là également, c’est pas loin de 50% des loyers que vous allez économiser en impôts sur le revenu.

Ces économies sur l’impôt sur le revenu et sur l’ISF doivent être comparées au surcoût lié au fait que l’enfant va sortir de votre foyer fiscal.

Au terme de la donation temporaire le bien reviendra dans votre patrimoine et les revenus dans votre déclaration d’impôts.

En résumé, la donation d’usufruit temporaire présente de véritables avantages (fiscaux mais aussi sociaux). Quand les parents sont lourdement fiscalisés sur des revenus dont il n’ont pas besoin tant qu’ils sont en activité, quand les enfants n’ont pas de revenus, cette approche patrimoniale prend tout son sens.

Alors pour plus d’infos, n’hésitez pas à consulter votre CGPI favori…

Si la décision de vendre le bien est déjà prise, la cession doit se faire avant le 2 février 2012 et être actée chez le notaire. En présence d’un acquéreur, cela peut justifier une baisse de prix pour accélérer la cession.

La baisse sur le prix doit bien évidemment être inférieure à la plus value qui serait due en cas d’une cession après le 2 février. A titre d’exemple, il faut retenir qu’une plus value de 100 000€ sur un bien détenu depuis 15 ans va représenter un coût fiscal (hors prélèvements sociaux) de l’ordre de 19 000€ si la vente est faite après le 2 février 2012,  et de 0€ si elle faite avant…

En l’absence d’acquéreur identifié, il est possible de céder le bien à une SCI familiale, si cette cession est faite dans un cadre patrimonial. Il faut en effet justifier cette cession. Cela peut être le besoin de liquidités pour l’acquisition d’une société ou l’anticipation de la transmission d’un patrimoine aux enfants avec une donation significative des parts aux enfants (associée à une possible réserve d’usufruit).

Cette cession doit être faite rapidement et tous les paramètres doivent être pris en compte et en particulier, le coût de mise en place  de la SCI et de son fonctionnement, le coût du financement de l’acquisition par la SCI, la solvabilité des associés, le coût des droits de mutation.

Dans un certain nombre de cas, les enjeux justifient amplement cette mise en place. Se faire accompagner par un professionnel qui en a l’expérience et qui travaille avec des notaires et des avocats rompus à cet exercice est la garantie de le faire dans les meilleures conditions.

Pour une étude rapide qui permettra de mesurer l’opportunité de cette cession, merci de consulter notre page contact

Plusieurs de mes clients m’interrogent sur les modalités futures de calcul des plus values immobilières. Des simulateurs peuvent vous la calculer mais si vous aimez bien comprendre voila le détail des calculs.

Pour les ventes actées (signées chez le notaire) l’impôt sur la plus value est calculé actuellement de la façon suivante :

PV-PA=PVI

• PV est le prix net perçu par le vendeur
• PA est le prix auquel vous avez acheté le bien (y compris les frais associés à cette acquisition, frais d’hypothèques, frais de notaire, frais d’agence)
• PVI est la plus value imposable

1/ La PVI fait l’objet jusqu’en février 2012 d’un abattement calculé selon les modalités suivantes :

C’était à prévoir, les marchés financiers la réclamait, voici venu le temps de la rigueur budgétaire et, on peut le craindre, celui de la rigueur tout court.

Le souhait initial présidentiel de ne pas augmenter les impôts, déjà largement mis à mal avec les niches fiscales, est cette fois bel et bien enterré avec un certain nombre de mesures dont les effets devraient être immédiats dès le 24 août 2011. Les deux mesures les plus importantes sont l’augmentation des prélèvements sociaux de 1,2% (elle passera de 12,3% à 13,5%) et la suppression des abattements sur les plus values immobilières.

Autant l’augmentation des prélèvements sociaux n’étonne plus, autant la suppression de l’abattement pour le calcul des plus-values immobilières est un véritable coup de massue apporté à la fiscalité immobilière.

Concernant les prélèvements sociaux qui, rappelons le, étaient de 1,1% en 1991 quand ils ont été mis en place, leur taux sera porté à 13,5% . Ce nouveau taux sera applicable dès le 24 août 2011. Les revenus 2011 imposés par voie de rôle le seront au taux de 13,5%, ceux soumis à un prélèvement à la source le seront à partir du 24 août 2011.

La suppression de l’abattement pour durée de détention est l’autre mesure annoncée et applicable immédiatement. Rappelons qu’elle faisait que les immeubles loués par leur propriétaire et les résidences secondaires n’étaient pas imposés au titre des plus-values si un délai de 15 ans s’était écoulé entre l’achat et la vente.

Les plus-values immobilières (hors résidence principale) seront donc soumises à la CSG et à l’impôt sur les plus-values au taux global de 32,5%, après prise en compte dans le calcul de la plus-value du seul impact de l’inflation.

Cette dernière mesure aura, on l’imagine, un impact important sur les comportements des vendeurs qui, pris de court par la rapidité de la mesure, ou mal avisés, n’ont pas mis en place de stratégie de contournement. Elle en aura un également sur les investisseurs qui avaient accepté la baisse des rendements locatifs en contre partie de l’espoir de gain sur la plus-value.

Pour plus d’informations n’hésitez pas à me laisser un message

Une mission a été menée par Louis Giscard d’Estaing pour réglementer la profession des conseillers en gestion de patrimoine, pour en évaluer l’accès, les qualifications et l’exercice, et pour en permettre le contrôle.

Louis Giscard d’Estaing est député du Puy de Dôme et Vice- Président de la Commission des finances.

En résumé ce rapport propose de créer et de protéger le titre « conseiller en gestion de patrimoine »

Le rapport part du constat que, face à l’allongement de la durée de vie, à la modification des structures familiales, à l’évolution rapide de la fiscalité,  à la multiplicité des offres et à leur complexité, les particuliers  recherchent des interlocuteurs capables de les éclairer dans la mise en place et l’organisation de leur patrimoine.

Le rapport constate que les particuliers peuvent trouver ces réponses auprès des professionnels de la gestion de patrimoine, mais pose la question de les identifier, de s’assurer de leur professionnalisme, de mesurer leur indépendance par rapport aux fournisseurs de produits.

Le rapport propose donc de créer le titre de « conseiller en gestion de patrimoine » qui serait créé par la loi et dont l’usage serait protégé. Pour se se prévaloir du titre les conseillers en gestion de patrimoine devraient cumuler les activités de 
conseiller en investissement financier, de
courtier en opérations de banque et en services de paiement et de courtier d’assurance.

A titre accessoire, les conseillers en gestion de patrimoine  » indépendants » pourraient recourir à la compétence juridique appropriée et au statut d’agent immobilier, afin de compléter le panel de leur offre de service.

Les conseillers en gestion de patrimoine « salariés d’établissement » pourraient se prévaloir du titre à condition de le faire dans le cadre des modèles européens et de respecter des conditions de compétence professionnelles équivalentes à celles des indépendants.

Afin de garantir la qualité de leur conseil, les conseillers en gestion de patrimoine, qu’ils soient indépendants ou salariés d’établissements, devraient  disposer d’un diplôme de niveau minimum Master ou d’avoir pu faire reconnaître cette compétence par une validation des acquis de l’expérience.

Qu’est-ce que j’en pense ?

Bien évidemment, poser la question c’est déjà y répondre…Oui, à mon avis, il faut s’y intéresser. Pourquoi ?

L’investisseur qui, comme il l’a bien compris, cherche à réduire ses impôts en investissant dans l’immobilier avec le levier du crédit, peut (doit ?) regarder les opérations Malraux. L’avantage fiscal est au moins équivalent voire supérieur à celui des opérations Scellier, la rentabilité locative est similaire, mais la nature de l’immobilier acquis est très différente, c’est de l’ancien en centre ville. Si le mot n’était pas aussi galvaudé j’irais même jusqu’à dire qu’il s’agit de l’investissement « patrimonial » par excellence.

Depuis 2009 la fiscalité des opérations Malraux est « calée » sur celle des opérations Scellier, elle s’exprime sous forme d’une réduction d’impôts correspondant à 36% des travaux effectués, dans la limite de 100 000€ par an. Les travaux représentent en général 70% du prix d’acquisition ce qui produit donc une réduction d’impôts de l’ordre de  25% du prix de l’acquisition totale (foncier et travaux). Cette réduction est en général étalée sur 3 ans.

Autre modification importante depuis 2009, les travaux ne doivent plus être effectués à le seule initiative du propriétaire. La VIR (vente d’immeuble à rénover) est venu encadrer et sécuriser la réalisation des travaux. La VIR est l’équivalent de la VEFA pour l’ancien, elle permet de garantir la bonne fin des travaux et le respect des coûts initiaux. La VIR sécurise complétement l’investisseur (et son banquier…).

Alors si je vous ai convaincu et si vous envisagez d’investir le centre ville du secteur sauvegardé de certaines villes, n’hésitez pas à me contacter en complétant le formulaire pour que je vous en explique le détail.